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疯狂的柬埔寨,亢奋的中国人(4P)

2019.6.1 资讯 747 单页浏览

等待了25天之后,在柬埔寨的中国人阿力(化名)终于回复了我。最终,他还是拒绝了电话交流,“这个时间段太敏感了,不敢说话,我得出去躲躲”。

阿力在柬埔寨参与BC生意,据说发了大财,仅在西哈努克港,这个中国人的群体超过10万。算上从事房地产,商超,餐饮等其他行业的,没人说得清究竟有多少中国人在柬埔寨发展,比较认可的一个数据是超过了50万。

柬埔寨,已经成为中国人冒险与淘金的大乐园。而伴随产生的就是各种犯罪和灰产。

全球发展最快的国家之一

一提到柬埔寨,很多人第一时间想起的是奥斯卡得奖电影《战火屠城》,那个充满战火和各种灾难的国度,或者吴哥窟那些饱经沧桑的寺庙和佛像。但实际上,柬埔寨已经成为全球GDP连续增长最快的国家之一,而首都金边和西哈努克港已经成为全球最火热的投资地,没有之一。

由于历史等各种因素,柬埔寨历经战火和劫难后,终于在90年代初逐渐开始稳定下来。包括政治,经济,都开始稳定发展。从1995年开始,柬埔寨GDP以平均每年超过7%的速度快速增长。其中有多年增速超过10%。20多年来,仅有2009年因金融风暴增速在0.09%。预计2019年继续增长。目前整体增长率据东盟国家之首。

柬埔寨国土面积18万平方公里,相当于广东省的大小,邻近泰国和越南生产基地,背靠中国市场,地处东南亚交通枢纽地理位置,也是“21世纪海上丝绸之路”的重要沿线国家。

洪森政府为了吸引投资,积极对外开放,外商投资政策非常开放。外国投资者免税期最长可达8年,在利润上也有优惠政策,大多数行业有进口和出口免税政策。同时在大部分行业,允许外资100%拥有。柬埔寨没有外汇管制,可以直接使用美元。这极大地刺激了外国对柬埔寨的投资。

疯狂的柬埔寨,亢奋的中国人

柬埔寨街头

柬埔寨出口产品享受美国的普惠制(GSP)和欧盟提供的税收优惠(EBA)待遇,这两种优惠占柬埔寨出口总额超过60%。光是欧盟提供的优惠关税待遇,柬埔寨每年就可以省下6亿到7亿美元左右税款。皮箱、背包、手袋和钱包等旅游产品出口到美国的零关税。

截至目前,柬埔寨享受全球31个国家提供的贸易优惠政策。包括欧洲多国、中国、日本和韩国、美国和澳大利亚等等。这对于柬埔寨的工业化和经济发展有极大帮助,拉动了外国投资,创造更多的本地就业机会,刺激了柬埔寨增加出口。

善于在全球淘金的中国人,闻到了金钱涌动的机会和味道,于是从2017年开始,中国人开始批量飞往柬埔寨。中国国内有33个城市,可以直飞柬埔寨,其中27个城市可以直飞西港,每周航班多达200多趟。这个数字还在上升。

中国人的暴富和冒险乐园

在政府层面上,中柬两国历来交好。中国是柬埔寨最大的外国直接投资者。包括公路、铁路、港口和管道、桥梁等基础设施网络建设。柬埔寨一半的电力,来自中国援建的水电站。

更活跃的投资和合作,来自民间。其中最热的就是,房地产。中国人开始批量来柬埔寨西港投资房地产,开始于2017年,2018年进入高峰期,2019年持续火爆。

中国人做房地产,第一要诀就是:做大概念,在柬埔寨也是如此。

目前热门城市除了首都金边,再就是西哈努克港(简称西港),后者是一个港口城市,是柬埔寨的经济特区,规划面积11万多平方公里,相当于原来北京宣武区的大小,但是被房地产开发者赋予了“经济特区”、“自由贸易港”、“第二澳门”等各种热门概念,一位25岁的不愿意透露姓名的西港本土居民说:“三年前,这里没有中国人,现在,只能看到中国人。”

三年间,西港由一个不到5万人的小渔村,人口增长已经超过60万,其中50%是中国人。中国人源源不断,在政府没有整顿之前,每个月基本上净增加1万左右的人。

从2017年中国人批量进入西港开始,当地的房产进入到接近飞涨,甚至是疯狂的状态。

柬埔寨房地产网站CEO汤姆·奥沙利文(Tom Osullivan)介绍说,柬埔寨给中国中产群体提供了很不错的海外投资的机会。据他介绍,2017年他的网站仅有5%流量来自中国,而目前这一数字是40%。一位柬埔寨房产中介告诉我,现在的西港就像是改革开放之初的深圳,用铁锹在地上挖个坑就能赚钱。

现在,柬埔寨土地产权所有权有两种形式:

疯狂的柬埔寨,亢奋的中国人

柬埔寨硬产权证书

硬产权(硬卡):硬产权是柬埔寨房产权中最好的一种形式,也是最好的土地产权。由国土管理规划局提供的所有权证书。购买者得到国土部的国家级认证的土地详细信息。转让要交4%的税。

软产权(软卡):这最常见的所有权形式。所有权获得地方政府认可,不是国家级的,为了避交转让税,很多房地产交易仍然以软产权的方式进行。

另外还有分契式产权(业主对土地没有所有权,只是购买了土地上的建筑物)、LMAP产权,目前不是很普及。

2010年通过的外国人取得房地产法案。按柬埔寨现有法律,外国人不可以直接购买柬埔寨土地。可以投资购买二楼(含)以上公寓。但精明的中国人依然有办法应对:通过柬埔寨本地公司购买;通过获得柬埔寨国籍的人购买;还有一个办法就是:长期租赁土地。租赁一般持续50年,70年或99年。所以薛蛮子等人现在购买土地再进行开发或者转售,也逃不脱这三种办法。

魏大阁(化名)是一家地产公司的CEO,之前在国内做投资出身,现在在柬埔寨专职做土地交易。他在柬埔寨金边和西哈努克港购入土地,然后再分开卖给客户。

在国内,通过闭门会议等形式向特定的人群销售,他的客户包括普通个体业主,私营工厂老板,等等都有。基本都来自于中国。

为什么这些中国人要来这里买土地?

“我们在国内通过合作方来进行销售海外土地。中国人对土地还是有很深的情结的吧。目前国内没有办法个人持有土地。我们相当于是给他们一个圆梦的通道吧。”

魏大阁拿到了差不多6000亩土地,包括3600亩平地,2400亩林地,已经卖掉90%多了,合同金额将近10个亿人民币。尽管目前整个西港市区同时开工的工地超过200多个,但魏大阁并不认同柬埔寨房地产过热。

他不担心所谓的泡沫爆炸。因为在柬埔寨,和其他地方不同,包括美国在内的房产危机,主要原因是钱都是从银行那边出来的,现在柬埔寨的金融体系是非常不发达的。

不管是购买土地还是盖楼房,基本是贷不到款的,或者贷款利率将近10%。大部分的钱,都是来自直接的现金投资。靠近港口的公寓,每平米已经超过2万人民币,接近首都金边核心区的价格。而当地的月平均工资,才1000多元人民币。

在国内颇有争议的薛蛮子,也没有缺席西哈努克港的土地狂欢盛宴,他在接受国内的媒体采访时说:“上次我们买了近万亩土地,这次买了六万亩土地,大概是40平方公里。举一个形象的例子,澳门面积是32.8平方公里,我们买了40多平方公里,比澳门还大一点儿。”但我向一位中国房地产人士求证真实性时,对方笑笑,不置可否,“我们不评论同行。”

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